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Casa de inversión inmobiliaria · Yucatán

Cada desarrollo del catálogo pasó por seis filtros. Solo el 10% lo logra.

El método F.U.T.U.R.A. es el trabajo interno que hacemos antes de comercializar. Si un proyecto no pasa, no aparece en nuestro catálogo. Si pasa, te explicamos por qué — con documentos.

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Por qué F.U.T.U.R.A.

La mayoría de brokers no tiene método. Solo tienen inventario.

El estándar del mercado inmobiliario en Yucatán es distribuir lo que el desarrollador les pase — sin filtro propio. Si entra al catálogo es porque el desarrollador lo está vendiendo, no porque alguien lo evaluó del lado del comprador.

Hace años decidimos que eso no nos servía. Si íbamos a recomendar inversiones a inversionistas que confían en nuestro criterio, necesitábamos un proceso reproducible — uno que dijera no con la misma frecuencia con la que dice sí.

F.U.T.U.R.A. son las seis dimensiones que evaluamos en cada preventa que cruza nuestra mesa, en orden, antes de decidir si la comercializamos. Es trabajo interno antes de la venta, no marketing posterior.

"Cada desarrollo en este sitio pasó por seis personas que pueden decir 'no listamos'. Solo si las seis dicen sí, lo ves."
Las 6 dimensiones

Cada letra es un filtro. Si una falla, no llega a la siguiente.

Click en cualquier letra para ver el detalle de qué evaluamos, cómo lo verificamos y qué documentos te entregamos.

FFundamento UUbicación TTrayectoria UUtilidad RResguardo AAcceso
F Fundamento legal Dimensión 1 de 6

Antes de cualquier cosa, ¿es legal lo que se está vendiendo?

El miedo más legítimo del comprador mexicano de tierra es terminar comprando algo que no se le puede entregar: terreno ejidal sin parcelar, predio con gravamen oculto, fraccionamiento sin permiso de uso de suelo, escrituras que no llegan. Antes de mirar el resto del proyecto, validamos que la base legal esté limpia.

Si esta dimensión falla, el proyecto se descarta de inmediato — no avanza al resto del método.

Lo que verificamos

  • Régimen del proyecto: si es condominio, que esté constituido y reglamentado; si es lotificación individual, que cada lote tenga escritura propia.
  • Escrituras públicas en orden, con el predio libre de gravámenes y los títulos al corriente en el Registro Público de la Propiedad de Yucatán.
  • Permisos municipales activos: uso de suelo, factibilidad de servicios, permiso de fraccionamiento, alineación con plan de desarrollo urbano.
  • Manifestación de impacto ambiental cuando aplica (proyectos costeros y de gran escala).
  • Historia registral del predio — la cadena documentada de propietarios anteriores. Verificamos que no haya saltos, herencias mal cerradas ni reclamos pendientes.
  • Escrituración inmediata al terminar de pagar — requisito categoría-level. Si el desarrollador no puede comprometerse a esto, no comercializamos.

Lo que te entregamos

Cada desarrollo del catálogo tiene su carpeta legal en nuestro Drive — y compartimos acceso a la del desarrollo que estés evaluando antes de cualquier compromiso. Adentro encuentras: acta constitutiva de la desarrolladora, contrato modelo de promesa de compra-venta, factibilidades técnicas y comerciales, permisos municipales, oficio de división e historia registral del predio.

U Ubicación con plusvalía Dimensión 2 de 6

¿Existe demanda real en esta zona, o es proyección?

El argumento de venta más fácil en preventa inmobiliaria es 'esta zona va a subir'. El problema: lo dicen todos, sobre todas las zonas. Nuestro filtro convierte la afirmación en pregunta verificable: ¿qué transacciones reales sostienen esa proyección?

No usamos precios de listing — los listings están inflados por definición. Trabajamos sobre cierres reales del Registro Público de la Propiedad de los últimos tres años, comparados contra desarrollos vecinos del mismo perfil.

Lo que verificamos

  • m² histórico de la zona: precios reales de transacción, no de listing, en los últimos 3 años.
  • Comparables en desarrollos vecinos del mismo perfil — no se compara fraccionamiento premium contra terreno rústico.
  • Drivers verificables de plusvalía: infraestructura nueva, designaciones federales (Pueblo Mágico, ZEE), conectividad vial, inversiones turísticas con presupuesto.
  • Tendencia comprobable de los últimos 3-5 años — no proyecciones a futuro sin datos.
  • Microregiones excluidas: zonas sin transacciones suficientes para calibrar comparables.

Lo que te entregamos

En la asesoría te enseñamos los datos: tabla de m² histórico de la zona, lista de transacciones comparables (anonimizadas o públicas según el caso), análisis de drivers de plusvalía aplicables al desarrollo específico. Si los números no sustentan la proyección, te lo decimos antes de cerrar.

T Trayectoria del desarrollador Dimensión 3 de 6

¿Quién está detrás del proyecto, y qué historial tiene de cumplir?

En preventa, el riesgo más común no es el predio — es el desarrollador. Un proyecto con base legal limpia y ubicación con plusvalía real todavía puede no entregarse si la empresa que lo construye no tiene capacidad ni historial. Por eso T es la tercera dimensión, no una nota al pie.

Lo que verificamos

  • Mínimo 3 desarrollos previos entregados, verificables con dirección, fecha de entrega y propietarios actuales.
  • Capacidad financiera para sostener el proyecto hasta el cierre — estados financieros cuando aplica, garantías del desarrollador, esquema de fideicomiso si lo hay.
  • Historial de cumplimiento de fechas de entrega anteriores.
  • Sin litigios activos en el momento de listar el desarrollo. Verificamos demandas civiles y mercantiles vigentes.
  • Equipo legal y técnico: notario asignado, despacho legal, supervisión técnica del proyecto.
  • Asociaciones y credenciales: CMIC, AMPI, autorizaciones municipales activas.

Lo que te entregamos

Ficha del desarrollador: nombre legal completo, RFC, año de fundación, lista de desarrollos entregados con direcciones verificables, esquema de garantías para el proyecto que estés evaluando. Si pides referencias de propietarios anteriores, te ponemos en contacto.

U Utilidad para tu objetivo Dimensión 4 de 6

¿Este desarrollo encaja con TU objetivo de inversión, o solo con ALGÚN objetivo?

Un buen desarrollo para plusvalía a largo plazo puede ser un mal desarrollo para renta vacacional inmediata. Un fractional en Sisal no sirve si lo que buscas es construir tu casa en Mérida. Esta dimensión es donde el método se vuelve personalizado al inversionista — no aplicamos un filtro genérico, evaluamos encaje específico.

En la asesoría inicial determinamos cuál de los desarrollos del catálogo (si alguno) encaja con tu objetivo. Si ninguno encaja, te lo decimos.

Tipologías de objetivo que distinguimos

  • Plusvalía a largo plazo: compras hoy, vendes en 5–10 años con apreciación urbana o turística (ej. Recoleta).
  • Renta vacacional inmediata: propiedad fractional con calendario de uso + renta opcional cuando no la usas (ej. Rosa Palmar).
  • Casa propia en Yucatán: lote para construir tu segunda residencia o tu casa principal cerca de Mérida o de la playa.
  • Patrimonio fraccionado: capital distribuido en varias inversiones pequeñas — útil para inversionistas que prefieren diversificar dentro del mismo asset class.

Lo que te entregamos

Después de la asesoría inicial, te mandamos una recomendación clara: qué desarrollo del catálogo encaja con tu objetivo, por qué, y cuáles NO encajan y por qué. Si tu objetivo no encaja con ninguno de los 5, lo decimos — y dejamos abierta la puerta para cuando salga un desarrollo nuevo que sí encaje.

R Resguardo financiero Dimensión 5 de 6

¿Cómo está estructurado el flujo de tu dinero, y cuándo eres dueño?

El esquema financiero de la preventa importa tanto como el precio. Una buena oferta con esquema de pago turbio termina siendo una mala inversión. Validamos que el esquema sea directo con el desarrollador, sin intermediarios financieros, y que la escrituración llegue cuando termines de pagar — no hasta la fecha de entrega.

Lo que verificamos

  • Plan de pago directo con el desarrollador. No financieras intermediarias, no estructura de fideicomiso opaca.
  • Escrituración inmediata al terminar de pagar (categoría-level). De contado: escrituras al firmar. Financiamiento a 12, 24, 36 o 48 meses: escrituras al cierre del plan.
  • Esquema de garantías del desarrollador en caso de incumplimiento: devolución de montos, plazos, jurisdicción.
  • Transparencia del precio: el precio de prelanzamiento que ves es el precio final.
  • Sin enganches ocultos, sin comisiones de 'apertura' no declaradas en el contrato.
  • Cláusulas de salida claras si decides revender antes de la fecha de entrega.

Lo que te entregamos

Esquema financiero completo por escrito antes de cualquier compromiso: plan de pagos detallado con tu plazo elegido, contrato preventa modelo, cláusulas de garantía, mecanismo de escrituración. El asesor te lo explica línea por línea — no firmas nada que no entiendas.

A Acceso temprano Dimensión 6 de 6

¿Estás entrando antes que el mercado abierto, o ya pasó el tren?

El último filtro es el que reúne las cifras: la diferencia entre el precio de prelanzamiento y el precio público es la primera plusvalía que te llevas, antes de cualquier construcción o renta. Si esa diferencia es marginal, el resto del método deja de tener punto.

Negociamos con cada desarrollador acceso anticipado para nuestros inversionistas — antes de que el desarrollo entre a portales públicos como Inmuebles24 o Lamudi, antes del lanzamiento de medios masivos.

Lo que verificamos

  • Diferencial de precio entre prelanzamiento y precio público proyectado — mínimo 15% para que el acceso anticipado tenga sentido financiero.
  • Calendario de lanzamientos públicos confirmado: cuándo entra a portales, cuándo lanza medios.
  • Comparables de cierres recientes en desarrollos análogos del mismo desarrollador.
  • Disponibilidad de inventario en preventa — no listamos desarrollos donde el inventario está mayoritariamente vendido.
  • Esquemas de descuento por plazo de pago — los descuentos progresivos son señal de desarrollador que premia liquidez del comprador.

Lo que te entregamos

El precio de prelanzamiento real, comparado contra el precio público proyectado y contra cierres recientes en zona. Si la diferencia no justifica el acceso anticipado, te lo decimos. Si la justifica, te explicamos exactamente cuál es la primera plusvalía esperada — sin proyectar ganancias de construcción que aún no existen.

El proceso completo

De preventa evaluada a desarrollo en nuestro catálogo.

Cuatro etapas. Si una falla, el proyecto se descarta — no se 'recupera' con compensaciones de otra dimensión.

Etapa 1

Origen y screening inicial

El proyecto llega por contacto del desarrollador o por radar de mercado. Filtro inicial: tipo, ubicación, escala, etapa.

Etapa 2

Evaluación F.U.T.U.R.A.

Las 6 dimensiones, en orden. Si una falla, el proyecto se descarta y no avanza. Tiempo promedio: 2-4 semanas.

Etapa 3

Decisión interna

Comité de validación interno. Si las 6 dimensiones pasan, votamos comercialización. Cualquier persona puede vetar.

Etapa 4

Catálogo

El proyecto entra a futuracapital.mx con su landing dedicada. Aquí es donde lo conoces — solo si pasó las 4 etapas.

1 de cada 10

preventas que evaluamos pasa las 6 dimensiones del método. Las otras 9 no llegan a nuestro catálogo.

Casos aplicados

Cómo se ve el método aplicado a proyectos reales.

Un proyecto que pasó. Un proyecto que no. Sin teoría — el método aplicado a casos concretos.

✓ Pasó · En catálogo

Por qué Recoleta pasó las 6 dimensiones.

Lote · Motul · Grupo Linmex · Macrodesarrollo Capitalia

F · Fundamento legal: escrituras individuales por lote, propiedad privada dentro de la mancha urbana de Motul, permisos municipales activos, escrituración inmediata al terminar de pagar.

U · Ubicación: Motul es Pueblo Mágico federal con inversión SECTUR continua. Mérida creciendo hacia el este por la carretera Mérida-Motul (40 min al centro). Cierres comparables sostienen plusvalía urbana.

T · Trayectoria: Grupo Linmex con entregas previas verificables en Yucatán. Sin litigios activos.

U · Utilidad: diseñado para plusvalía urbana cerca de Mérida o construcción de casa propia.

R · Resguardo: plan directo con desarrollador, escrituración inmediata, descuentos por plazo: 25% al contado hasta 0% a 48 meses.

A · Acceso: $1,750/m² en prelanzamiento. Acceso anticipado antes de listings públicos.

Verdict: pasó las 6 Ver Recoleta →
✗ No pasó · No comercializamos

Por qué un proyecto reciente no entró al catálogo.

Caso anonimizado · Lote · Costa yucateca · Q1 2026

Recibimos para evaluación un proyecto de lotes en una zona costera con buena demanda turística. Cifras atractivas: precio/m² competitivo, descuentos agresivos, marketing pulido del desarrollador.

Dónde falló:
  • F (Fundamento legal): el predio incluía dos parcelas con tenencia ejidal sin proceso de regularización formal completo.
  • T (Trayectoria): primer desarrollo del grupo desarrollador. Sin proyectos previos entregados verificables.
  • R (Resguardo): escrituración condicionada a la fecha de entrega (no al pago) — directamente en conflicto con nuestra promesa categoría-level.

Las otras tres dimensiones (U, U y A) tenían argumentos válidos. Pero F, T y R fallaron — y eso significó descarte automático. El proyecto no se comercializó.

Verdict: descarte automático Háblalo con un asesor →
Lo que recibes

El método se vuelve documentos en tu correo.

📋

Resumen ejecutivo del desarrollo

Las 6 dimensiones del método aplicadas al desarrollo específico que estás evaluando, con datos concretos.

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Carpeta legal en Drive

Acta constitutiva del desarrollador, contrato modelo, factibilidades, permisos municipales, oficio de división e historia registral del predio.

📊

Análisis de plusvalía

m² histórico de la zona, cierres comparables, drivers de plusvalía aplicables, comparación contra desarrollos vecinos.

🏗️

Ficha del desarrollador

Empresa, año de fundación, desarrollos entregados con direcciones verificables, esquema de garantías.

💰

Esquema financiero detallado

Plan de pagos, descuentos por plazo, mecanismo de escrituración inmediata, cláusulas de garantía.

🎯

Recomendación de encaje

Cuál de los 5 desarrollos del catálogo encaja con tu objetivo — y cuáles NO encajan y por qué.

30 minutos · gratis · sin presión

El método aplicado a tu objetivo de inversión.

En 30 minutos un asesor te explica cómo el método F.U.T.U.R.A. aplica a tu caso específico — qué desarrollo del catálogo encaja con tu objetivo, qué documentos te entregamos, y si vale la pena agendar una segunda reunión más profunda.

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Calle 20 #109A entre 29 y 31 · Mérida, Yucatán · Lun-Vie 9-19h